“当前，建筑企业面临两大困境：一是自身在资产盘活方面缺乏必要的能力、经验和资源；二是现金流和资产周转受整体经济下行的影响不断承压。在这样的‘非主场’及逆周期环境下，建筑企业急需找到破局之策，以化解资产盘活压力，推动企业的转型升级。对资产盘活运营思路的有效探讨，有助于建筑企业在危机中觅得转机，将资产包袱转化为信贷资源，将亏损中心转变为利润中心，最终实现建筑企业由施工方向运营商的华丽转身。”
2025年1月，《施工企业管理》杂志2025年第1期全文刊发了安永[１]署名文章：《逆周期破局转型资产盘活运营思路探讨》。
2024年9月，中国施工企业管理协会（以下简称“协会”）主办的以“新财税 新变革 赋能新质生产力发展”为主题的2024年工程建设行业财税大会（以下简称“财税大会”）在成都召开。安永企业重组咨询合伙人曹春烨女士受邀出席存量资产盘活专题论坛并对资产盘活运营思路进行了精彩的分享。财税大会成功召开后，应协会邀请，安永在《施工企业管理》杂志发表了文章《逆周期破局转型资产盘活运营思路探讨》。
《施工企业管理》杂志创刊于1986年1月，是由国家发展改革委主管，中国施工企业管理协会主办，国内外公开发行的国家一级杂志。杂志办刊以来，根植于广大施工企业，在传承风格中与时俱进，注重挖掘行业热点、难点问题；注重对企业管理实践进行深度剖析；注重对国内外施工企业前沿管理理念与趋势进行前瞻性介绍。
随着房地产市场的持续下行，作为房地产相关方的建筑企业的生存与发展面临前所未有的挑战。如何在这一复杂多变的环境中实现跨周期转型与成长，已成为所有建筑企业不可回避的关键命题。本文以建筑企业抵债资产为切入点，探讨建筑企业如何盘活资产负债表，实现长期发展战略的转型。
相较于其他行业，建筑企业拥有一项独特的优势——建设工程优先债权可以获得优先受偿，进而转化为了多样化的抵债资产。这些资产散布于不同地域，形态各异，价值难估。对于建筑企业而言，这些资产既是机遇也是挑战。一方面，它们隐藏着潜在的增值空间；另一方面，它们沉睡在“应收账款”背后，若处理不当则非常容易造成“当期损失”，不仅无法缓解现金流紧张的现状，还可能进一步加剧企业困境。
但值得庆幸的是，这些抵债资产产权相对清晰且未被抵质押。建筑企业若能巧妙地将其转化为运营资产，不仅能够显著提升其市场价值，还能在产生正向现金流的同时，将其转变为具备融资能力的优质资产。
为了分析抵债资产对建筑企业的影响，我们选取了中信证券行业分类中分类为“建筑施工III”的上市公司作为分析样本（以下简称“样本公司”）；同时，鉴于样本公司未披露抵债资产情况，通过考虑抵债资产的来源及其可能产生的影响，我们选择应收账款周转天数、应收票据及应收账款规模、经营活动产生的现金流量净额/带息债务等指标进行具体分析，发现近五年来，上述指标均呈现恶化趋势，反映出建筑企业抵债资产规模可能进一步扩大，其资产盘活更具现实紧迫性。具体如下：
应收账款周转天数方面，2019年-2023年，上述样本公司平均应收账款周转天数由152.49天增至224.79天，累计增幅高达47%；2024年三季度末更是增至265.81天。样本公司应收账款回收速度不断变慢，收款效率不断降低。
应收票据及应收账款规模方面，2019年-2023年，上述样本公司平均应收票据及应收账款规模由86.18亿元增至152.53亿元，累计增幅高达77%（远高于同期收入增幅58%）；2024年三季度更是攀升至174.97亿元。样本公司应收票据及应收账款不断累积。
经营活动产生的现金流量净额/带息债务方面，2019年-2024年三季度末，上述样本公司平均经营活动产生的现金流量净额/带息债务由1.12降至负0.25，累计降幅达122%。样本公司应收账款回收期限延长及抵债行为不断增加，叠加其他因素，可能已影响公司的现金流及偿债能力。
在政策方面，建筑企业需双管齐下。一方面，要充分利用好现有的政策。自2022年起，国家于资产盘活领域的政策体系持续优化，不仅层级提高，力度也在增强，同时还具备突出的实操性和指导性，例如《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办〔2022〕19号）等；另一方面，建议建筑企业积极争取新的政策支持，例如财政金融、土地房产流转等相关政策。
在社会意义方面，资产盘活不仅是国家政策导向与国有企业深化改革的明确要求，也是应对房地产市场下行、城投平台风险暴露等外部挑战的现实需求。尤为重要的是，资产盘活是保障农民工权益，维护社会稳定的关键举措。相较于“保交楼”系维护每套房子背后每个家庭的储蓄，建筑企业背后系每个建筑工人、每个农民工的家庭生计，关乎成千上万家庭的生存及社会稳定。
建筑企业资产盘活依赖于业主方、资金方、运营方等各相关方的合作共赢。各相关方中，业主方希望盘活低效资产、增加信贷资源、增强盈利能力，但又缺乏专业团队及充足资金；资金方希望获得安全、稳定的投资回报，但又对物业、项目风险把控要求严格；运营方希望以较低成本获得物业的运营权及部分收益，但又不愿承担运营亏损。如何平衡三方利益、实现合作共赢显得尤为关键。
此外，建筑企业内部也存在各下属公司各自为政、资产零散不集中、盘活资源有限等问题，如无法进行有效整合，仅针对个别资产逐一盘活，不仅使得交易成本过高，也无法带动全局形成显著效果。
鉴于kaiyun登录入口 kaiyun平台此，我们建议对建筑企业资产进行集中盘活，集中资产资源，提升盘活效能，通过由单一建筑企业牵头在集团内成立资产盘活平台或由国资委牵头联合多个建筑企业共同成立资产盘活平台，集中待盘活资产及各方资源，形成信贷条件优质、运营资产充足的专业化资产盘活平台，充分集中业主资源，同时兼顾资金方和运营方诉求。具体如下：
由单一建筑企业先行先试，在集团层面设立独立的资产盘活平台，实现集团体系内待盘活资产及资源的集中，做大待盘活资产体量。在实际经营中，由资产盘活平台作为独立的经营主体，通过与外部机构合作运营等方式对资产进行运营盘活，为集团创造效益。同时，在实现资产盘活的基础上，增加集团可信贷资产，提升集团的融资能力。最终，实现集团造血能力及融资能力的全面提升。
该方案能够实现集团内部资产资源整合与利用，增强资产盘活效率及效果，提升造血能力及融资能力。但受限于平台规模较小、集团内部盘活资源有限等因素，该方案无法形成规模效应，难以引入其他机构的领先经验，也难以充分利用或争取国家及地方政府的政策支持。
由国务院或各省国资委牵头联合多个建筑企业共同出资组建资产盘活平台，实现多个集团待盘活资产及资源的集中，更进一步做大待盘活资产体量。在实际经营中，在多个集团的指导及扶持下，参照方案一中资产盘活平台的运营方式，独立经营、独立融资，实现效益及融资的共同提升，最终实现集团造血能力及融资能力的全面提升。
该方案可以进一步做大待盘活资产体量，集中各集团资源及优势，实现各建筑企业资源与技术共享，同时可以联合向国家及地方政府争取政策、资源等支持，实现各企业的有效协同。
防范房地产风险外溢，实现建筑企业抵债资产的有效盘活，不仅有利于国有资产保值增值，还对保障农民工权益和维护社会稳定具有重要意义。建筑企业应积极行动，争取多方支持，共同构建统一开放、竞争有序的“大资产盘活平台”，以协同推动建筑企业风险化解。最终，推动建筑企业从传统的“建设施工方”转型为“资产运营方”，实现整个行业的转型升级与高质量发展。
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